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“二孩政策”将为北京增加多少套住宅需求?

责任编辑:传媒使者 来源:第一传媒 发表时间:2016-09-21
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       在中国,独生子女时代正在迅速过渡向“二孩时代”,北京尤其明显。

  从去年年底开始,北京妇产医院、北大医院妇儿医院、北京协和医院等三甲就出现了建档难的情况。甚至早在去年11月18日,北京妇产医院已发出公告,宣布2016年6月以前(含6月份的)产科建档名额已满。日前,连二级医院都传来床位爆满、超负荷运转的消息。

  据了解,北京每月最大解产能力仅为2.3万-2.5万人,但2016年预计孕产妇将高达30万人。实际数字远远超过了全市医疗系统的承载能力。

  二孩政策带来的冲击不仅仅在医疗领域,大量二孩的降生和即将降生,大大刺激了改善住宅市场,正在重新定义和细分刚需和改善产品,促进住宅产品和楼市格局的进一步优化。

  从“单独二孩”到“全面二孩”,将给北京楼市带来多少新增需求,市场是否已经显现其影响力?

 

  每年带来约7万套的改善需求,约占北京住宅市场总成交量的26%

 

  北京市计生委负责人指出,据测算“全面二孩”政策的出台,使得北京市符合全面两孩政策、可生育第二个子女的常住育龄妇女数量约增加236万。北京中原市场研究部综合某调查公司和网上的各项调查问卷预计,其中有生育二胎意愿的女性占到30%左右,即71万人。

  而同时有住房改善需求的假设占到50%,“二孩政策”给北京住宅市场带来的需求量约为35万户(一个已婚女性对应一户家庭),这一需求量预计从政策执行到真正实施购房大概需要五年的时间,那么每年的改善需求约在7万套。

  以今年为例,因“二孩政策”带来的需求约占到一、二手住宅全部成交量的26%,改善成交量的43%左右。(注:预计今年一、二手普通住宅总成交量约为27万套,其中改善成交量约占60%,大约16.2万套左右)

  北京中原总经理任莉分析,借力今年二孩政策等推动,改善性客户继续成为楼市主力,整体呈现城区外溢的特点。随着北京楼市土地市场整体价格走高,住宅产品豪宅化趋势蔓延, “二孩政策”带来的改善需求将出现新的变化,户型不大、功能完善、设计紧凑等将成为买房人对产品考量的重要依据,凸显市场理性光芒,产品力依然为王。

 

  “二孩家庭”三居成交占比接近新建普宅50%

 

  从政策执行前后新建普通住宅的成交价格涨幅可以看出,三居室的成交涨幅要明显高于全市平均成交价,“全面二孩”政策执行后较“全面二孩”执行前和“单独二孩”政策执行前三居室成交价涨幅分别为30.8%和72.3%,较全市新建普宅成交价涨幅分别高9.4%和11%。可以看出市场上三居室的需求热度高于平均值。

  而从二孩所需的刚需和改善户型三、四居室成交情况来看,在2014年“单独二孩”政策开始执行的当年,三居室成交占比出现明显增长,同比上涨了6.5%,首次涨至40%以上;政策执行的第二年(2015年)三居室占比保持稳定,四居室成交占比同比有了1%的明显增长,占比从5%涨至6%以上。

  当2016年“全面二孩”政策执行后的半年间三、四居室的成交占比已经有了明显变化,两者较前一年分别上涨5.2%和0.7%。

  总体来看,三、四居室的成交量总占比在单独二孩政策后上升至50%,全面二孩后上升至55%以上;

  数据显示,今年上半年新建住宅市场成交市场中,对于二孩家庭刚需和改善户型提升为120-150平米,总价在400-700万之间的三居和170-210平米,总价在800-1000万的四居。未来该面积段和总价的产品成交占比还将继续提升。

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